導語：下調房貸首付比例政策，在切實滿足普通居民購房需求的同時，其實也是國務院發力供給側改革，推進房地產行業去庫存關鍵舉措

在研究供給側改革方案的中央財經領導小組第十二次會議召開6天后，國務院推出去庫存、惠民生的大實招：降低房貸首付比例。

2016年2月2日，中國央行和銀監會聯合發布的通知稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

這意味著，中國首套房房貸首付比例實際上已經下探至20%，二套房房貸首付比例則下探至30%，創下自2010年以來的新低，國務院為滿足普通居民購房需求的政策優惠程度，近年罕見。

專家普遍認為，此次下調房貸首付比例，既是一項實實在在的惠民生舉措，又是一次國務院貫徹落實中央“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”的供給側改革具體政策。從長遠看，政策對消化中國房地產庫存，穩定經濟增長，推進新型城鎮化等方面，都將起到重要的推進作用。

意味一：釋放低杠桿剛需

在民生證券研究院高級宏觀研究員朱振鑫看來，去庫存壓力有增無減，未來亟需激發合理購房需求。此次下調房貸首付比例，即是一個惠民生政策，又是一個側重于從供給側發力去庫存、穩增長的精準政策。中國的城鎮化率和自有住房率還很低，未來合理的購房需求還有很大空間。

朱振鑫說，房地產產業比較長，對經濟的帶動效應非常明顯。而同時在新型城鎮化的背景下，很多居民尤其是農村居民是有購房需求的，只是他們在購房信貸融資這方面的條件不太完善，長期以來，他們的儲蓄率較高，但信貸杠桿率很低。因此，從信貸入手，讓購房者的潛在需求釋放出來，從信貸角度講也是很安全有效的。

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇說，這次政策操作主要針對首次購房的中低收入者，從銀行業評估，他們的信貸和儲蓄結構都是優質的。從這個角度講，消費貸端的問題解決了，也有利于進一步降低開發貸端的風險。

此次下調房貸首付比例政策，在切實滿足普通居民購房需求的同時，其實也國務院發力供給側改革，推進房地產行業去庫存關鍵舉措。

在今年1月26日下午召開的中央財經領導小組第十二次會議上，國家主席、中央財經領導小組組長習近平發表重要講話強調，供給側結構性改革的根本目的是提高社會生產力水平，落實好以人民為中心的發展思想。此次會議要求，在適度擴大總需求的同時，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，從生產領域加強優質供給，減少無效供給，擴大有效供給，提高供給結構適應性和靈活性，提高全要素生產率，使供給體系更好適應需求結構變化。

事實上，自去年10月以來，國務院總理李克強就一直在強調房地產行業去庫存問題。去年10月23日，李克強在中央黨校的講話中坦承：“以往我們長期依賴的房地產，去庫存問題也沒有解決。”半個月后，李克強在“雙十一”召開的國務院常務會議上明確提出，“圍繞消費新需求，釋放內需潛力、彌補民生短板。其中重要的工作之一就在于，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。”#p#分頁標題#e#

意味二：打通去庫存“堰塞湖”

由于涉及投資和消費這兩個中國經濟傳統動能的發動機，加上房地產行業本身上下游關聯產業較多，巨大的庫存壓力不僅影響了這個行業的健康發展，而且對中國經濟的穩定運行也帶來了諸多不確定性。

1月19日，國家統計局發布的數據顯示，2015年全年全國房屋新開工面積15.4億平方米，比上年下降14.0%，其中住宅新開工面積下降14.6%。房地產開發企業土地購置面積2.28億平方米，比上年下降31.7%。但房地產庫存壓力依然較大。截止到2015年12月末，全國商品房待售面積7.2億平方米，比上年末增長15.6%。房地產庫存主要集中在二、三、四線城市。

一方面是迫切需要滿足的新消費需求，另一方面卻是巨大的房地產去庫存壓力。如何打通二者之間政策“堰塞湖”，成為國務院需要著力解決的難點。

在相關專家看來，此次央行和銀監會聯合宣布降低房貸首付比例，正是通過消費信貸工具來解決“高庫存”與新消費需求之間矛盾。中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍表示，從信貸政策入手，調整首付比例，體現政策區別對待的結構性導向，精準施策。

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，中國目前房地產的產能過剩，主要還是集中在二三線城市，央行和銀監會宣布下調房貸首付比例，從政策操作本身來看，還是要解決去庫存和穩增長的問題，但對中低收入者而言，政策本身也起到了一個托底的效果。

民生證券研究院高級宏觀研究員朱振鑫認為，此前國務院一直發力的棚改、保障房工程，是從需求側解決低收入群體的住房問題；現在下調商品房房貸首付比則是從供給側入手，對下游滿足購房需求、對上游釋放庫存壓力。兩者政策結合，從長遠看，是穩定化解房地產去庫存壓力，滿足新型城鎮化的雙重保障。

房地產行業也成為外資機構關注2016年中國經濟運行的關鍵因素之一。渣打銀行近日發布的一份預測2016年中國經濟的研究報告稱，2016年旨在增加進城務工人員購房需求的政府政策有望降低房屋庫存，穩定房地產投資。房地產投資和出口的轉好或將給2016年經濟增長帶來積極的驚喜。 (張向東)