【導讀】央行發布房貸新政，在不實施限購措施的城市，首套房最低首付款比例原則上為25%，各地可向下浮動5個百分點。經濟之聲《央廣財經評論》關注：穩樓市政策吹來暖風，既惠民生又穩增長。

據經濟之聲《央廣財經評論》報道，年關將至，監管層大手筆放出一記穩定樓市“大招”——央行昨天（2日）宣布，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房而且相應購房貸款沒有結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

過去一年，房貸政策歷經了“3.30新政”和“9.30新政”兩次大的調整，其中“3.30新政”主要針對二套房首付比例進行調整，首付比例從60%到70%下調到40%；“9.30新政”則把一套房首付比例從30%降低到25%。

而這一次的房貸新政，相當于同時對首套房和二套房首付比例進行調整，首套房最低首付比例降低到20%，二套房首付比例進一步由40%降低到30%。此時出臺此項政策，用意何在？中國民生銀行首席研究員溫彬進行了分析與解讀。

經濟之聲：從2015年的“3.30新政”到“9.30新政”，再到昨天（2日）央行送出新年大紅包，為什么房地產金融政策暖風頻吹？

溫彬：這與整個房地產市場和經濟形勢的變化有很大關系。房地產政策調整具有惠民生和穩增長的雙重作用。我們看到，2015年全年，全國房地產開發投資為95979億元，同比只增長了1.0%。房地產投資增速的回落，給經濟下行帶來了更大的壓力，所以這次房貸新政可以促進房地產的銷售，從而有望對穩增長起到很重要的作用。

對剛需和改善性住房需求來說，新政的最直接利好就是降低了購房的門檻，提高了購房能力。當然除此之外，我們可能還需要一些其他的政策補助，從而創造出去庫存的疊加效應。例如，可以對購房時間的門檻進行調整，也可以對交易稅的時間限制進行調整；地方政府還可以給予購房者一定的住房補貼，尤其是給予低收入階層一些財政上的補助或優惠。

經濟之聲：眼下，從全國市場來看，房價整體上漲風險相對較小，政策有松動空間，同時房地產市場分化愈演愈烈，特別是三四線城市，繼續政策支撐。在這個時候出臺首套房最低首付款比例下調的政策，對于新政出臺的時間點，您怎么看？

溫彬：依照過去的經驗，2月份基本上是出臺政策最少的月份，但是此次相關部門希望利用春節的因素來促進房地產的銷售，所以選擇在春節前出臺新政。

去年“3.30新政”以及“9.30新政”對房地產的去庫存還是起到了一定的促進作用，但同時樓市也出現了分化，一線城市的交易量開始活躍，房價也上漲的比較快，而二三四線城市的房價還是比較低迷，去庫存的壓力也比較大。現在正好趕上春節，很多人要回鄉、探親，在這時降低房貸的門檻，也可以促進房地產的去庫存進程。

經濟之聲：人民銀行、銀監會要求，各派出機構應指導各省級市場利率定價自律機制，結合當地不同城市實際情況，自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。自主確定，在這樣的政策方向指引下，最低首付款比例降低到20%的下限會不會是大概率事件？#p#分頁標題#e#

溫彬：我認為應該會因地制宜，這也是央行進行放貸政策調整的基本原則之一。因為二三四線城市整體去庫存的壓力比較大，所以可能會有較多的城市將首付比例降至20%。

但是在具體的放貸過程中，商業銀行也會根據當地房地產市場的情況和當地城鄉居民的收入水平、就業狀況來自行決定。這不僅體現了政策的靈活性，滿足老百姓的購房需求，也有助于保障銀行信貸的安全。

經濟之聲：央行和銀監會對個人房貸的調整是對去年利好政策的延續，通過杠桿率調節、鼓勵購房，這次政策的出臺，實際上也貫徹了2015年以來“去庫存”的政策導向。對于房地產市場穩定有什么樣的積極作用？

溫彬：整個房地產市場現在已經發生了基本面上的變化，過去我們房地產市場基本上是供不應求，需求比較旺盛，經過10多年的快速發展，現階段房地產的供需基本達到了平衡，局部的地區還出現供大于求的狀況，所以當前信貸或稅收手段可能都會對去庫存起到一定的積極作用。

當然，這些政策可能只在現階段發揮作用。中長期看，房地產業自身也要加快轉型和升級，通過兼并重組使得整個房地產行業保持穩定健康的發展。房地產業對中國經濟來說還是一個非常重要的支柱性行業，它的健康發展對中國經濟的健康發展具有著重要的作用。

經濟之聲：我們什么時候才能看到去庫存對于增加房地產投資起到的作用？

溫彬：前兩年，房地產市場確實存在著過度投資的情況，從而導致了近期房地產庫存高企。因為我們的基本面已經發生了比較大的變化，所以現在來看，“去庫存”能否有效帶動房地產的投資，還存在很大的不確定性。（記者 張慧娟）